CXN*_032513_2359_Bài báo này hình như để chứng minh những gì tôi dự báo 1 năm rưỡi nay bây giờ trở thành hiện thực: Nguy cơ ngân hàng thành tổng kho hàng ế

Personalities_Politician_ĐCS_Nguyễn Phú Trọng7

Đăng lần đầu: 25.03.2013

Châu Xuân Nguyễn
25.03.2013
Melbourne

Tôi copy nguyên bài qua đây….

CXN*_111311_1303_Thấy gì khi Doanh Nghiệp BĐS gán nợ cho Ngân Hàng

Đăng lần đầu: 13/11/2011  Để lại phản hồi Go to comments

Icon_BĐS_batdongsan1

Châu Xuân Nguyễn

Tình hình bây giờ xẩy ra như suy thoái cuối 2008 vì cho vay BĐS dưới chuẩn của thị trường BĐS ở Mỹ (đặc biệt là vùng Orange County và San Jose của VN.

Hai năm trước lúc đó (2006), nhà của Người VN Hải Ngoại tăng kinh khủng, từ 200 ngàn usd lên dần dần đến 1 hay 1.2 triệu usd/căn. Phần nhiều 2 vợ chồng làm việc thì đóng nợ nhà băng khoảng 3000 usd/tháng, với lãi suất 8% thì mua được căn nhà 450 ngàn hay 500 ngàn.

Nhưng khi mua nhà 1.2 triệu, họ vẫn không sợ vì hy vọng là 6 tháng sau bán 1.4 triệu usd (như nhà đầu tư VN ở VN lướt sóng BĐS bây giờ vậy hé). Nhưng khi giá nhà chững lại thì họ phải giữ căn nhà 1.2 triệu nhưng không trả tiền nhà băng nỗi, vậy thì tịch thu nhà, mà không phải một hay 2 căn mà 500 000 căn ở khắp nước Mỹ.

Vậy nhà băng làm gì với những nữa triệu căn nhà này ???

Lúc đầu đấu giá, nhà 1.2 triệu, đấu giá được 300 ngàn, nợ 900 ngàn, ngân hàng lỗ 600 ngàn.

Sau khi đấu giá vài trăm căn thì càng sụt vì có ai dám mua đâu, mặc dầu 300 ngàn. Vậy thì ngân hàng làm gì ?? cho không nhà nếu ai lãnh nợ, không ai dám lãnh nợ cả.

Vậy thì còn 400 ngàn căn nhà thì sao ???

Obama đưa ra gói kích cầu (nên nhớ Mỹ và Châu Âu kích cầu được vì lãi suất 2 ~ 3%, lạm phát 4%, dự trử ngoại tệ hàng ngàn tỉ usd, bán trái phiếu quốc tế cả 5 hay 10 ngàn tỉ usd là dễ dàng, VN không kích cầu được vì lãi suất 22 ~ 25%, lạm phát 18~20%, dự trữ ngoại tệ 10 tỉ usd, nếu VN kích cầu thì lạm phát sẽ tăng 25, 30% rồi lãi suất tăng v.v..bạn đọc thường xuyên của tôi biết rất rõ điều này).

Nhờ gói kích cầu hỗ trợ lãi suất cho người mua và hỗ trợ kéo dài thời gian mượn tiền thay vì 25 năm thì là 30 năm v.v..Điều này giải quyết được một phần lớn của nữa triệu căn nhà. Suy thoái này tiếng Anh là “sub-prime lending of Real Estate” tức là cho vay BĐS dưới chuẩn, VN ngay ngày hôm nay cũng y chang như vậy.

Trở lại chuyện VN, bây giờ NH bị ôm quá nhiều căn hộ thì họ làm gì ??

Đối với NH, họ không kinh nghiệm buôn bán BĐS nên họ sẽ xã hàng, họ chỉ muốn thu tiền lại thôi, thu 100% nợ thì tốt, tệ quá thu 50% cũng được, 40%, 30% hay 20% cũng ok luôn.

Nhà băng chỉ được giữ căn hộ trong vòng 3 năm thôi, phải bán đổ bán tháo trước đó.

Lời khuyên của tôi thì cũng bằng thừa (vì nhà băng ko còn tiền cho vay BĐS nữa đâu) là “Tuyệt đối không mua BĐS bất cứ hình thức nào lúc này, chờ ít nhất 1 năm nữa, để những doanh nghiệp BĐS gán nhiều căn hộ cho NH thì khi NH bán ra thì rất rẻ, siêu rẻ luôn, quý vị cũng nhìn thấy chứ ko cần tôi nói”.

Khi cả thị trường căn hộ xuống thì nhà củ, mặt tiền hay hẻm ở ngay SG hay HN cũng phải theo thị trường mà giảm giá. Vỡ nợ tín dụng đen thì nhiều người phải bán tháo nhà mặt tiền của cha mẹ để lại để thanh toán nợ tín dụng đen

Kèm theo đây là những bài về BĐS của tôi từ 3 năm nay để bạn đọc tham khảo.

Melbourne,
13.11.2011.
Châu Xuân Nguyễn

KT – BĐS và chứng khoán im lặng… đáng ngờ (ngày 25.06.2011, 5 tháng trước) cảnh báo về giá sẽ rẻ mạt
KT – Thời của đất nền giá rẻ – Nhưng sau suy thoái 2013 còn rẻ hơn gấp bội ngày 19.07.2011. Ai mà bị dụ dỗ mua đất những ngày này là hôm nay ôm hận nặng lắm.

———————–
Gán nợ cho ngân hàng

TT – Các ngân hàng (NH) đang ráo riết việc thu nợ để giảm dư nợ tín dụng bất động sản (BĐS) theo đúng tiến độ, nhưng nhiều doanh nghiệp BĐS thậm chí không xoay đủ tiền để trả lãi vay do thị trường ế ẩm… Một số chủ đầu tư không cầm cự nổi phải âm thầm sang tên dự án cho NH để gán nợ.

Do sức ép trả nợ ngân hàng, Công ty cổ phần Địa ốc dầu khí mới đây đã phải giảm giá căn hộ của dự án Petro Vietnam Landmark, Q.2, TP.HCM, nhưng cuối cùng chỉ có hai khách hàng đăng ký đấu giá mua – Ảnh: T.T.D.

Sức ép trả nợ NH đang đè nặng lên các doanh nghiệp BĐS, do nhiều NH đang chạy với “tối hậu thư” kéo dư nợ phi sản xuất về mức 16% vào ngày 31-12.

Ráo riết đòi nợ

Dư nợ bất động sản giảm mạnh

Theo báo cáo của NH Nhà nước TP.HCM, tính đến ngày 31-7 dư nợ cho vay BĐS của các NH trên địa bàn TP.HCM đã giảm 8,88% so với cuối năm 2010, còn 89.530 tỉ đồng,  chiếm 11,96% trong tổng dư nợ. Nợ xấu BĐS chiếm 3,8% trong tổng dư nợ cho vay BĐS, trong đó khối NH cổ phần có tỉ lệ nợ xấu BĐS cao nhất, chiếm 2,61% trong tổng dư nợ cho vay BĐS của khối này.

Tổng giám đốc một NH cổ phần có thế mạnh về cho vay mua nhà cho biết hơn mười tháng qua NH gần như không xét cho vay BĐS mà chỉ tập trung thu nợ. Để đảm bảo tiến độ giảm dư nợ cho vay BĐS theo quy định, NH cũng chỉ đạo nhân viên thường xuyên đôn đốc, nhắc nhở người vay. Thậm chí những trường hợp trả nợ trước hạn trước đây thường bị phạt nặng thì nay NH miễn luôn khoản phạt này.
Tuy nhiên, vị tổng giám đốc này thừa nhận dù đã nỗ lực song khoản nợ thu hồi được hiện chủ yếu tập trung vào các đối tượng là khách hàng cá nhân, những người vay tiền mua nhà trả góp. Trong khi đó, điều NH lo nhất không phải là khách hàng vay cá nhân mà chính là chủ đầu tư.

Phó tổng giám đốc một NH cho biết khách hàng khó một thì chủ đầu tư khó mười, vì phải gánh lãi cho những khoản vay hàng trăm tỉ đồng với lãi suất dao động 20-25%/năm. “Với những chủ đầu tư vay vốn ở thời điểm ra hàng thì còn cầm cự được, chứ nếu vay ngay từ khâu đền bù, giải tỏa đến nay chắc đã kiệt sức” – ông nói.

Theo vị lãnh đạo này, chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh mới đủ sức đền bù, giải tỏa xong mới vay vốn của NH để làm hạ tầng. Còn lại hầu hết đã vay ngay từ những giai đoạn đầu tiên. Sau 3-4 năm gồng gánh trả lãi, đến thời điểm tung hàng ra bán thì thị trường đóng băng, sản phẩm không tiêu thụ được, NH thắt chặt tín dụng, lãi suất tăng cao nên đến nay gần như mất khả năng trả nợ.

Rơi vào trường hợp này, giải pháp đầu tiên là NH phải bắt tay vào giải quyết khó khăn cùng chủ đầu tư để… tự cứu mình. Theo đó, nếu dự án đang triển khai dở dang NH sẽ tiếp tục hỗ trợ để doanh nghiệp có thể đưa sản phẩm ra thị trường. Mặt khác, NH cũng yêu cầu chủ đầu tư phải có các biện pháp kích cầu như trả chậm không tính lãi, chiết khấu, tặng đồ nội thất… để nhanh chóng bán hàng, kể cả chấp nhận bán hòa vốn.

Phó tổng giám đốc một NH cổ phần tại quận 1 (TP.HCM) thừa nhận đối với những trường hợp doanh nghiệp có dự án nhưng mất khả năng trả nợ, NH đã buộc chủ đầu tư phải “gán nợ” bằng các dự án, kể cả dự án đất nền, cao ốc căn hộ, tòa nhà văn phòng… Điều này cũng lý giải vì sao dư nợ phi sản xuất của nhiều NH gần đây giảm mạnh.

Lãnh đạo chi cục thuế tại một quận trung tâm TP.HCM cũng cho biết vài tháng qua ông đã trực tiếp ký hàng loạt hồ sơ đổi chủ các cao ốc, người nhận chuyển nhượng không ai khác là NH cho vay.

Hết đường lùi

Trong khi các NH đang ráo riết đòi nợ, chạy đua với việc kéo dư nợ cho vay BĐS xuống tỉ lệ bắt buộc, khả năng trả nợ của nhiều doanh nghiệp BĐS lại rất thấp do phần lớn đang thua lỗ, lại không thể xoay đâu ra tiền trong tình hình thị trường BĐS đang rất u ám hiện nay. Theo báo cáo tài chính quý 3-2011 vừa được công bố, hàng loạt doanh nghiệp BĐS đều có kết quả kinh doanh thua lỗ.

Chẳng hạn, Công ty CP Đầu tư và kinh doanh nhà (ITC) cho biết quý 3-2011 tiếp tục lỗ gần 38 tỉ đồng (lũy kế từ đầu năm đến nay lỗ gần 81 tỉ đồng), Công ty phát triển BĐS Phát Đạt (PDR) lỗ 7,17 tỉ đồng, Công ty Vạn Phát Hưng (VPH) lỗ hơn 3 tỉ đồng, Công ty Địa ốc dầu khí (PVL) lỗ hơn 4,4 tỉ đồng… Theo giải trình của các doanh nghiệp, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng thua lỗ này là do gánh nặng lãi vay và sản phẩm không tiêu thụ được. Chẳng hạn, trong quý 3-2011 PDR chỉ đạt doanh thu hơn 1 tỉ đồng, chủ yếu là phí giữ xe và tiền cho thuê nhà, trong khi các chi phí khác đều tăng.

Với diễn biến ngày càng xấu của thị trường BĐS cùng chính sách thắt chặt tín dụng, theo một số chuyên gia, khả năng trả được lãi vay của nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn đang là một câu hỏi lớn, chưa nói đến chuyện trả được nợ gốc như kỳ vọng của các NH.

Đơn cử như trường hợp của PDR. Theo số liệu tại báo cáo tài chính quý 3-2011, tính đến cuối tháng 9-2011 doanh nghiệp này có khoản vay và nợ vay từ NH lên tới hơn 538 tỉ đồng, lãi suất phổ biến ở mức 21,6%. Như vậy, bình quân mỗi tháng doanh nghiệp này phải chịu khoản lãi lên tới gần 9,9 tỉ đồng.

Tương tự, với các khoản vay và nợ ngắn hạn, vay dài hạn lên tới gần 420 tỉ đồng, bình quân mỗi tháng ITC phải chịu khoản lãi vay ít nhất là 8 tỉ đồng nếu tính với lãi suất 20%/năm, một khoản tiền khá lớn trong hoàn cảnh doanh nghiệp này lỗ nặng trong chín tháng đầu năm nay.

Khoản nợ vay của VPH không những không giảm mà còn tăng mạnh so với đầu năm. Tính đến cuối tháng 9-2011, doanh nghiệp này đang ôm một khoản nợ lên tới gần 590 tỉ đồng, trong đó hơn 450 tỉ đồng là vay NH, lãi suất phải trả hằng tháng đã lên tới hàng chục tỉ đồng.

Một chuyên gia NH cho rằng với việc mạnh tay siết tín dụng BĐS hiện nay, nhiều doanh nghiệp BĐS hoàn toàn mất khả năng trả nợ vay, trừ trường hợp phải bán bớt dự án. Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, dù có muốn bán dự án, thậm chí bán lỗ vào thời điểm hiện nay cũng là câu chuyện khó khăn, khi hầu hết các “đại gia” BĐS đều đang ôm những cục nợ rất lớn.

Thêm sức ép lên thị trường bất động sản

NH Nhà nước vừa có văn bản yêu cầu các NH báo cáo dư nợ tín dụng liên quan đến BĐS về NH Nhà nước trước ngày 9-11, đồng thời nhấn mạnh các NH phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính chính xác và đầy đủ của các thông tin báo cáo cho NH Nhà nước. Nhiều chuyên gia cho rằng tính toán mới sẽ khiến dư nợ BĐS lại tăng cao trong quý 4, tạo thêm sức ép lên thị trường.

ÁNH HỒNG – HẢI ĐĂNG

Share this:

Like this:

Be the first to like this post.
  1. 13/11/2011 lúc 15:49 | #1

    giá nhà mặt tiền ở Hà Nội và TP hồ chí minh giá quá ảo, 500-900 triệu một mét vuông, cả đời một công chức thông thường không mua nổi 1 m2

  2. Dân Thanh Hóa
    13/11/2011 lúc 16:17 | #2

    Ngân hàng đang có chương trình khuyến mại: gửi tiền tiết kiệm, trúng nhà chung cư!
    Hề.hề…một công đôi việc, vừa lách trần lãi xuất huy động, vừa xả được hàng thu hồi nợ vay bất động sản…

  3. vì dân chủ
    13/11/2011 lúc 16:29 | #3

    Chào anh Châu !

    Như các bài viết của anh em đã đọc thấy rất đúng, em muốn cuối năm 2012 sẽ mua nhà ở hà nội.Chỉ lo chính phủ ra tay cứu vây cánh của mình giá BĐS lại lên cao mình lại không mua được. Mong anh cập nhật kịp thời để bà con còn biết. cảm ơn anh nhiều !

    • 13/11/2011 lúc 16:31 | #4

      Họ hết chiêu rồi, ng dân ko ai chịu mua, chịu ký tên, mượn nợ thì làm sao lên dc ??
      Thân ái,
      Chau Xuan Nguyen

  4. captain
    13/11/2011 lúc 16:33 | #5

    10 người mua bán nhà và đất ở VN thì hết 8,9 người là dân dư tiền ,đầu cơ,đại gia, ngân hàng …người cần nơi để ở chả có bao nhiêu ( nghèo quá, tiền có đâu mà mua ).Bởi vây tụi họ mới thổi bong bóng nhà to đùng ,thổi mãi thì nó phải nổ thôi ! Không gì dại bằng ở xứ nghèo mà có bao nhiêu tiền dư thiên hạ đổ hết vào mấy cục đá ,cát ,đất .Toàn những đứa béo tốt ,khôn ngoan sao mà ngu thế .

  5. DaoUu
    13/11/2011 lúc 17:34 | #6

    Những tay đầu cơ BDS ko phải là ngu đâu! Nhất là bọn cán bộ chôm chỉa đất giá bèo và bán ra giá vàng lót trên đất. BDS VN là cơ hội ngàn năm 1 thuở cho những kẻ kiếm hàng trăm triệu đôla. Vấn đề là kẻ khôn đã kịp thời đẩy đi hết, và kẻ ngu mới ôm BDS gần đây và bị kẹt. Trò chơi chim cút này là giống như Ponzi scheme là bong bóng như chim cút ở Sài Gòn 1973, hi-tech stocks của Mỹ thập niên 1990′s, là hoa tulips ở Hoà Lan thế kỷ 18 thì phải (bán nhà villa mua được có 2 đóa hoa). BDS VN đang sụp vì cung đã gia tăng, giá lên quá cao và cầu giảm (ko còn kẻ mua vì họ nghèo). Bi kịch BDS VN chắc chắn là còn chảy máu khủng khiếp hơn gấp 10 lần hậu quả như Mỹ, Nhật đã trải qua!

  6. DaoUu
    13/11/2011 lúc 17:47 | #7

    How a Financial Pro Lost His House (in Las Vegas)
    New York TimesBy CARL RICHARDS | New York Times – Wed, Nov 9, 2011 2:10 PM EST
    Tên Cố Vấn Tài Chánh này kể ra còn may mắn vì mua nhà Las Vegas lúc chưa bay cao gì hết, và ko thiệt hại gì nhiều. Bạn bè tôi mất cả triệu đôla lời (ko chịu nghe tôi bán gấp) mà còn này lưng ra trả $10K/tháng suốt 4-5 năm nay! Bây giờ buông ra cho nhà bank tịch thâu!
    http://finance.yahoo.com/news/financial-pro-lost-house-191003606.html

  7. Đỗ Quốc Minh
    13/11/2011 lúc 20:56 | #8

    Mến gửi CXN:Bởi kiến thức KT quá mỏng nên không có khả năng tự lí giải,xin Châu giúp nha?:
    Lĩnh vực T/C,ngân hàng VN hiện có các động thái như: không bảo hiểm tiền gửi cho vàng và ngoại tệ;Trong khi đó các NH thi nhau tăng lãi suất vàng gửi và USD(đến nay với riêng vàng đã tăng gấp gần 10 lần:3%/năm so với 0,4%/năm trước đây ,chắc chắn không ngoài mục đích DỤ khách hàng)…Vậy xin hỏi có khả năng CPVN đang xúc tiến CHUỖI mưu kế LẤY LẠM PHÁT CHỐNG LẠM PHÁT(liên tục in tiền tung ra GOM vàng,USD với mọi giá),đến một khi cho rằng VỀ CƠ BẢN LƯỢNG VÀNG,USD trên thị trường VN đã nằm tronh hệ thống các ngân hàng, CPVN đột ngột phát lệnh KẾT HỐI+KẾT KIM,đồng thời với ĐỔI TIỀN,Và việc đổi tiền được lập lại đúng như KỊCH BẢN trước đây(mỗi người dân/hộ dân được đổi tối đa bao nhiêu),số tiền dôi dư ra bất kể nhiều ít sau đó đều được sung vào…giấy lộn???.Vậy rất mong nhận được phản hồi từ CHÂU.cảm ơn nhiều lắm.

    • 13/11/2011 lúc 21:01 | #9

      Chuyện này cũng hoàn toàn có thể xẩy ra, chỉ có trời biết những âm mưu bọn đô hộ này có trg đầu bọn nó,
      Thân ái,
      Chau Xuan Nguyen

  8. Dr. Tèo
    13/11/2011 lúc 21:42 | #10

    Vậy thiết nghĩ ta nên bán nhà đang ở ngay thời điểm này mua usd/vàng trữ rồi thuê chung cư ở tạm. Khi nào giá nhà đất xuống mức thấp, NH bán giá bèo thì mình mua như vậy có ổn không anh Châu?

  9. DAIS
    13/11/2011 lúc 23:26 | #12

    Khả năng anh Đỗ Quốc Minh cũng có thể xảy ra lắm chứ chỉ có điều lòng dân không còn tin vào chính phủ nữa không tin Đảng nữa nhưng không nói ra hơn nữa thế kịch bản trên còn vướng thêm tổ chức WTO do đó đổi tiền khó xảy ra . còn khả năng lừa đảo của chính phủ Việt nam là siêu hạng biết đâu bọn chu1ngnghi4 ra chiêu lừa lạ bịt mắt dân Việt thì nguy ..

    • Đỗ Quốc Minh
      14/11/2011 lúc 06:48 | #13

      Tôi rất lo cho mọi người.Qua BỆNH ÁN các vụ TÍN DỤNG ĐEN ,thấy rằng LÒNG THAM có sức QUYẾN RŨ con người bằng vạn “lòng tin”…Vậy nên xin mọi người cũng cần CẢNH GIÁC!.

  10. Giá trị thực của căn hộ
    14/11/2011 lúc 17:20 | #14

    Anh CXN ơi,
    3 tháng nay chưa thấy BĐS xuống giá , đặc biệt các khu đô thị mới vẫn rất đắt, toàn 30tr/m2
    Tình hình này có gì sẽ thay đổi không ?
    Thằng Nam bạn em lại kêu là nhà nước nên bỏ tiền ra mua lại BĐS mới chết chứ ? muốn mua thì in tiền thôi anh nhỉ ?
    Tụi nó dám in tiếp để mua không anh ?
    Đất nhà nước (của dân) giao cho doanh nghiệp, lúc làm ăn có lãi nó chia cho nhà nước không ? bây giờ mới khó khăn lạì thì kêu nhà nước gánh (tiền của dân).
    E đéo hiểu nổi chúng nó nghĩ gì, chúng nó quá khốn nạn. Chúng k còn là nguoi nữa.
    Đất đền bù (đất lúa) vài trăm ngàn/m2 , cả cái dự án Parkcity nộp thuế có 770 tỷ (38 triệu USD) (thằng chủ tịch tập đoàn vừa lên báo phát biểu là không nợ thuế) , diện tích 70h X 40% diện tích xây dựng = 28 ha = 280000m2 X 1500USD/m2 (giá thấp nhất) = 420 triệu USD.
    Em cho là bớt 30% của 28 ha để làm cao tầng, còn lại là liền kề va biệt thự hết
    Làm hạ tầng mất khoảng 50 triệu (thỏa mái)
    Em nghĩ nó phải kiếm 300 triệu ít nhất
    Chúng nó (những thằng chủ ) đéo phá sản đâu
    Chỉ thằng thứ cấp thôi
    Đ mẹ tụi nó, giờ lại kêu cứu là cứu ai ?

  11. Duyên Vương
    14/11/2011 lúc 18:53 | #15

    Theo tui nghĩ, việc ngân hàng tăng lãi suất vàng và đô có thể do:

    1) Không dám kết kim, kết hối (vì anh CXN và nhiều người khác đã đã cảnh báo dân từ lâu về điều này) nên chỉ còn cách tăng lãi suất để dụ.
    2) Nhà nước VN thiếu ngoại tệ trầm trọng cho nhập khẩu nhưng bằng mọi giá cố giữ tỷ lệ tăng trưởng, vì thế cần nhiều vàng và đô để nhập nguyên liệu. Không có tiền nhập nguyên liệu thì sản xuất đình trệ, thất nghiệp tăng, bất ổn XH tăng và nhất là khả năng mượn nợ nước ngoài của các tập đoàn tư bản đỏ bị giãm (high debt- equity ratio)
    3) Tư bản đỏ và cánh hẩu nắm biết tình hình nguy ngập nên gom của chạy vì không ai bỏ chạy với tiền “âm phủ”.

    Việc lấy “lạm phát chống lạm phát” bằng cách in thêm tiền (tăng lượng tiền nhưng làm giảm giá trị) có thể giải thích là nhằm mục đích giúp nhà nước (và qua đó các nhóm lợi ích được bơm tiền bởi nhà nước) giảm giánh nặng nợ và thanh khoản TRONG NƯỚC trước mắt, thí dụ, tiền nợ hay thanh khoãn (trong nước) là $10,000 thì khi trả vẫn là $10,000 (nhưng thật ra giá trị của nó không còn là $10,000). Đây là chính sánh hại dân nhưng lợi cho nhà nước và các tập đoàn của nó.

    Vì thế gần đây có chủ trương tăng lương, giảm thuế là xuất phát từ ý tưởng đó
    nhưng thực ra không tăng gì hết, qua việc này nhà nước lấy cớ in thêm tiền (tạo thêm lạm phát). Ngoài ra, tạo lạm phát còn tạo ra tâm lý tiêu tiền, nhằm thu tiền nhàn rỗi trong dân, vì nếu không tiêu giá, còn lên nữa).

    Nhưng đây là con dao hai lưởi, đòi hỏi phải có khả năng kiềm chế cao khi lạm phát tăng lên tới một mức nhất định nào đó, trong thời gian qua, khả năng này của nhà nước VN là số không vì nền kinh tế hiện nay quá yếu để có thể làm điều đó. Xụp là xụp luôn.

    Tội Nguyễn Tấn Dũng lớn lắm, các bác cứ nghe lời anh CXN, lo cho mình trước hết, đừng mắc mưu quỷ quái của tụi nó.

  1. 14/11/2011 lúc 21:22 | #1
  2. 14/11/2011 lúc 21:55 | #2
  3. 15/11/2011 lúc 22:14 | #3
  4. 16/11/2011 lúc 09:43 | #4

————–
http://vinacorp.vn/news/nguy-co-ngan-hang-thanh-tong-kho-hang-e/ct-542634

Nguy cơ ngân hàng thành tổng kho hàng ế

Chủ Nhật, 24/03/2013, 08:54 RSS Gửi email In tin

Trong thời gian qua, việc xử lý nợ xấu đạt tiến độ khá nhanh, phần nhiều là do các NHTM sử dụng các giải pháp kỹ thuật nghiệp vụ là chính, ví dụ trích lập các khoản dự phòng rủi ro cho các khoản nợ xấu, cơ cấu lại nợ …

Nhưng có thể nói rằng dư địa cho những giải pháp kỹ thuật hay nội bộ sẽ ngày một thu hẹp, để sẽ đến giải pháp cuối cùng là phát mại tài sản, hoặc bán nợ, mới có thể làm sạch bảng tổng kết tài sản. Trong khi Đề án thành lập Công ty mua bán nợ để xử lý nợ xấu còn chờ phê duyệt, các NHTM cũng đã và đang tiến hành giải pháp phát mại tài sản để thu hồi nợ. Tuy nhiên, việc xử lý các tài sản thế chấp không dễ dàng, phải nói đúng là rất khó khăn, đặc biệt với tài sản thế chấp là bất động sản. Dư luận đang lo lắng có thể các tổ chức tín dụng (TCTD) sẽ trở thành tổng kho hàng tồn kho bất động sản, không bán được và đang giảm. giá hàng ngày.

Lượng bất động sản khổng lồ thế chấp tại các TCTD

Có thể nói cho đến nay, thế chấp tài sản, chủ yếu là BĐS, vẫn là đặc điểm lớn nhất của tín dụng ngân hàng Việt Nam. Một thống kê được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đưa ra, là vào thời điểm cuối tháng 10-2012, dư nợ có tài sản đảm bảo bằng BĐS khoảng 1,24 triệu tỷ đồng, chiếm 46,5% tổng dư nợ tín dụng cả nước. Cũng theo Ngân hàng Nhà nước, chỉ riêng tổng dư nợ cho vay BĐS khoảng 207.595 tỷ đồng, trong đó nợ xấu chiếm tỷ trọng 13,5% (bằng khoảng 28.000 tỷ đồng). Cũng phải nhìn thẳng vào sự thật để thấy, với thực trạng kinh tế này, số nợ xấu từ BĐS và thế chấp bằng BĐS sẽ càng ngày càng phình to.

Các khoản thế chấp bằng BĐS thường có các hình thức. Thế chấp nhà đất đã hoàn thành các thủ tục sở hữu, nghĩa là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các chứng nhận quyền sở hữu các tài sản trên đất. Thế chấp quyền sử dụng đất, không kèm các tài sản trên đất. Thế chấp quyền thực hiện dự án trên đất. Thế chấp tài sản là các BĐS hình thành trên vốn vay.

Trên thực tế, mặc dù theo đúng các quy định pháp luật, tài sản thế chấp phải là tài sản hợp pháp của người vay, nhưng trong những năm qua, nhiều TCTD đã cho các dự án BĐS vay nhiều khoản tiền lớn ngay từ giai đoạn lập dự án, đền bù giải phóng mặt bằng, thế chấp bằng các BĐS thành phẩm của dự án, nghĩa là thế chấp bằng những tài sản chưa hề có trên đời này. Và khi thị trường BĐS đóng băng, các dự án không triển khai tiếp được, các TCTD sẽ gặp những khó khăn lớn khi thu hồi các khoản vay. Không phải chỉ vậy, ngay các khoản thế chấp bằng tài sản thế chấp hợp pháp, các TCTD cũng không dễ thu hồi tài sản của mình.

Khó khăn trong việc bán tài sản thế chấp

Đối với mỗi loại BĐS thế chấp, đã có những quy định pháp luật để xử lý thu hồi tài sản thế chấp, phát mại, thu hồi tài sản cho vay. Nhưng thực tế, các ngân hàng và TCTD nói chung rất khó thu hồi được vốn cho vay qua việc thu hồi và phát mại BĐS. Trong khi Đề án thành lập Công ty mua bán nợ để xử lý nợ xấu còn chờ phê duyệt, các ngân hàng thương mại cũng đã và đang tiến hành giải pháp phát mại tài sản để thu hồi nợ.

Tuy nhiên, cái khó nhất trong phát mại tài sản là thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý, kể từ lúc ngân hàng kiện ra tòa, cho đến khi tài sản được bán đấu giá thành công, thường bị kéo dài khá lâu. Thực tế cho thấy, thách thức đầu tiên mà ngân hàng thương mại phải đối mặt là sự bất hợp tác của “con nợ xấu” với tài sản thế chấp là BĐS.

Biểu hiện phổ biến là sự chây ỳ, cố tình kéo dài thời gian thực hiện thủ tục ký chuyển quyền sở hữu tài sản thế chấp cho chủ nợ. Vì thế, để tòa án mở được phiên tòa xử thành công án phát mại tài sản thường mất khá nhiều thời gian, có nhiều khi mất tới vài năm. Kế đến là việc định giá tài sản và đưa qua tổ chức bán đấu giá. Đây cũng là khâu chiếm nhiều thời gian cho các bước thủ tục như đăng báo thông tin, chọn địa điểm, tiếp nhận đối tượng tham gia… Tóm lại, có khi một khoản nợ xấu có tài sản thế chấp là BĐS, dù có “nguồn gốc pháp lý, giá trị thị trường, khả năng thanh khoản” đều tốt, nhưng phải mất vài năm mới xử lý phát mại xong.

Nguyên nhân của sự chậm trễ đến mức gây hại này thường không phải do phía các ngân hàng thương mại, cũng không do thiếu cơ sở pháp lý để giải quyết, mà là do cách thức xử lý của các chủ thể ngoài ngân hàng. Đó có phần là con nợ, như nói trên; có cả sự chậm trễ đến từ phía các cơ quan công quyền trong việc thực hiện các bước thủ tục. Cho nên có thể nói, trong phát mại BĐS thu nợ, thời gian kéo dài là khâu khó khăn nhất, gây thêm nhiều thiệt hại nhất mà ngân hàng thực sự cần sự hỗ trợ tháo gỡ của Chính phủ.

Ngoài khó khăn về thủ tục hành chính và thời gian, việc bán tài sản thế chấp là BĐS tại thời điểm này còn gặp khó khăn về thị trường. Để lách các thủ tục hành chính, các khoản vay nhỏ, thế chấp bằng nhà đất, các ngân hàng hiện nay thường thỏa thuận với các con nợ về việc nhân viên ngân hàng đứng ra bán nhà giúp để thu hồi nợ. Có thể nói đến 60% các rao vặt bán nhà phố, đất ở tại TP Hồ Chí Minh là của các cán bộ ngân hàng đứng bán nhằm thu hồi nợ. Tuy nhiên, các giao dịch thành công chỉ đếm trên đầu ngón tay. Lý do đơn giản, tại thời điểm này rất ít người muốn mua nhà, kể cả người có nhu cầu nhà ở, mặc dù nhiều căn nhà giá bán đã thấp hơn định giá thế chấp.

Đối với các tài sản là các dự án đang thực hiện, việc thu hồi tài sản cho vay có thể nói khó như lên trời. Nguyên nhân là hầu hết các sản phẩm của dự án đều chưa hình thành, rất khó để đem bán. Một số dự án ngân hàng cùng chủ đầu tư liên kết để bán, dưới hình thức ngân hàng cho người mua căn hộ vay tiền để mua, thực chất là chuyển nợ từ chủ đầu tư sang người mua căn hộ. Tuy nhiên bán rất khó khăn vì thị trường đang đóng băng và lãi suất cho người mua nhà tại các dự án này vẫn cao ( trên 10%/năm).

Một số hoạt động mua bán dự án cũng đã được thực hiện, nhưng số lượng rất ít và hầu hết đều trông vào vốn vay ngân hàng, thực chất vẫn chỉ là hành động chuyển pháp nhân vay. Một số chủ đầu tư các dự án hiện nay muốn chuyển dự án cho ngân hàng điều hành, hoặc chuyển vốn vay thành vốn đầu tư. Ý định này cũng khó thực hiện bởi ngân hàng cũng như các TCTD chỉ là các nhà đầu tư tài chính, họ không thể giỏi hơn các chủ đầu tư BĐS, mà chủ đầu tư BĐS còn thất bại thì ngân hàng nhảy vào không khéo lại xôi hỏng bỏng không. Mặt khác, cả chủ đầu tư và ngân hàng đều không muốn thanh lý dự án, bởi nếu thanh lý dự án sẽ phát sinh số lỗ khổng lồ, không thể giải trình với các cổ đông được. Vì vậy tốt nhất cứ để đấy, ăn vạ chờ…

Ngân hàng sẽ thành tổng kho hàng tồn BĐS

Như vậy, chúng ta có thể thấy, mặc dù lượng tài sản thế chấp bằng BĐS khổng lồ, nhưng để biến khối tài sản này thành tiền để đưa vào vòng quay vốn là điều bất khả thi trong thời gian tới. Tuy nhiên với lộ trình giải quyết nợ xấu, việc thanh lý tài sản thế chấp là BĐS bắt buộc sẽ diễn ra. Lúc đó theo một số chuyên gia sẽ có hai khả năng.

Một là BĐS sẽ ào ra thị trường với giá cực thấp vì mục tiêu của các ngân hàng chỉ là thu hồi vốn vay, cắt lỗ. Các chủ đầu tư lúc đó không còn liên quan tới giá vì nguyên tắc họ đã trả nợ bằng tài sản thế chấp. Với khối lượng thế chấp lên đến 1,5 triệu tỷ đồng, chắc chắn thị trường khó có thể chấp nhận. Một cuộc khủng hoảng thừa lớn sẽ xảy ra.

Khả năng thứ hai, do ngân hàng không thể phát mại tài sản thế chấp là BĐS thấp quá nhiều so với vốn vay và cần duy trì giá trị tài sản trên sổ sách, lúc đó các ngân hàng cũng như các TCTD sẽ thành tổng kho hàng tồn BĐS. Hàng chục nghìn BĐS sẽ thuộc sở hữu ngân hàng và chi phí bảo tồn, duy tu sửa chữa khối tài sản này sẽ ngốn hết lợi nhuận, mặt khác, hàng triệu tỷ đồng cũng nằm chết tại đó trong khi lãi huy động vẫn phải trả cho người gửi tiền, vốn dành cho sản xuất kinh doanh không có.

Ở bất kỳ khả năng nào, người chịu thiệt thòi nhất vẫn là các TCTD. Bài học về cho vay bừa bãi của những năm qua vẫn chưa thể trả xong trong thời gian vài năm tới.


Theo Trần Việt  – An ninh thủ đô

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s