CXN*_011513_2108_Phân tích bài bất chiến tự nhiên thành (theo yêu cầu)

Personalities_Politician_ĐCS_Nguyễn Tấn Dũng_tôi đồ

Đăng lần đầu: 15.01.2013

Châu Xuân Nguyễn

Theo lời yêu cầu của một độc giả dưới đây, tôi sẽ giải thích và phân tích cặn kẻ hơn bài báo này..

VUC

Anh Châu nên viết một bài phân tích sự sai trong những luận điểm của bài báo ”Cứu bất động sản: Bất chiến tự nhiên thành”. Độc giả sẽ hiểu rõ hơn sự trá ngụy trong bài báo đó. Mong anh viết.


Tác giả bài báo là một người mộng mơ, viết bài chỉ theo một dúm lý thuyết mà ai cũng biết, đó là tất cả những vấn đề kinh tế vĩ mô hiện tại là dính chùm nhau, vòng lẫn quẩn với nhau và càng ngày càng bế tắc chứ không thoát ra được, muốn thoát ra phải cần một khoảng tiền rất lớn 70 tới 100 tỉ usd (ODA mỗi năm chỉ có 6.5 tỉ usd, kiều hối chỉ 9.5 tỉ usd, GDP là tiền sản xuất, không của CP mà của DN là 110 tỉ usd).

Vì nó là mớ bòng bong hỗ tương nên bắt đầu từ đâu cũng được, bây giờ bắt đầu bằng BĐS, vì lãi suất siết chặt từ 2011 nên tiền lời NH quá cao, BDS bán không được, tồn kho BDS hằng 200 ngàn căn, xây dựng BDS phải ngưng, cty thầu, sản xuất và phân phối Vật liệu xây dựng phải ngưng hay phá sản, làm thất nghiệp bắt đầu tăng cao, người dân không còn tiền, mất sức mua nên những món hàng khác như quần áo, giày dép, tủ giường, gối nệm bán không chạy nên tồn kho luôn, rồi những nhà sản xuất quần áo, giường tủ phải ngưng sản xuất nên thất nghiệp càng đông, sức mua càng yếu ớt thêm. Trờ lại đầu siết chặc tín dụng là vì tham nhũng và bất tài của 3 Dũng làm tập đoàn vay tiền NH rồi tham nhũng, không sản xuất được thành phẩm mà ngốn tiền nên lạm phát tăng cao, nợ xấu NH tăng cao vì tập đoàn không có khả năng trả nợ (tập đoàn nợ 1 triệu 300 ngàn tỉ hay 65 tỉ usd). Để giàm lạm phát xuống thì phải tăng lãi suất lên đến 22, 25% cho vay nên BĐS ế ẩm. NH vì bị nợ xấu nhiều, họ nhẩy ra đầu tư BĐS nên thêm một đầu mối nợ xấu (nợ xấu Nh lên đến hằng triệu tỉ rồi nhưng NHNN dấu diếm và bưng bít). Rồi vì DN không bán hàng được mà không phá sản được nên họ thiếu nợ lẫn nhau và họ chết lâm sàng là 400 ngàn/600 ngàn DN, vì DN chết nên họ không đóng thuế được nên thuế thất thu và các tỉnh thành thiếu Ngân sách trầm trọng.

Về lý thuyết thì đứa con nít (hay tác giả bài bào dưới đây) giải bài toán này rất dể, thông dòng tiền bằng cách bán chạy BDS ào ào, sẽ giải quyết nợ xấu NH, sẽ xây thêm nhà, VLXD sẽ kích động và người dân có công việc lại, mua sắm lại và giải quyết nạn thất nghiệp rồi DN trở lại mở cửa v.v… Nếu đơn giản như thế thì thằng y tá hay thằng hoạn lợn làm cũng được. Nhưng thực tế thì nó khó hơn rất nhiều, cần rất nhiều kiến thức và kinh nghiệm kinh tế thị trường mới làm cho nó khởi động đúng cách, cần rất nhiều tiền, 70 đến 100 tỉ usd, cần chỉnh sửa rất nhiều cho cân bằng hệ thống (Mỹ 8 năm mua được nhà, VN 300 năm là không cân bằng) và phải cần rất nhiều tiền để làm thật nhanh vì tốc độ rơi rớt của DN là khủng khiếp lắm, phải hành động rất nhanh để ngăn chặn tốc độ DN đóng cửa thần kỳ của số lượng DN

Tôi chỉ gợi ý lời giải thôi chứ tôi không ngu gì nói toạc ra để DCS bắt chước.

Ở Úc, Mỹ, KTTT là hằng 200, 300 năm nay, họ nghiên cứu thị trường, người tiêu dùng, tâm lý người tiêu dùng khi có tiền, khi không có tiền…Bây giờ cứ hỏi 1000 nhân viên xem có ai muốn mua nhà nếu CP cho vay 100% và lãi suất là 7% (như Úc), câu trả lời sẽ là zero người muốn mua nhà vì căn nhà 1 tỉ, lãi suất 7%.là 70 triệu, mỗi tháng sẽ là 7 triệu trả tiền lời thì ai mua nỗi ??? Kinh nghiệm của Úc và Mỹ là cái gì cho dù rẻ cách mấy mà họ không có nhu cầu họ cũng không mua, như gõ cửa bán mũ bảo hiểm giảm giá 90%, bán xe gắn máy giảm giá 90%..không ai mua, nhưng người cần xe gắn máy thì trả 100% họ cũng tìm mua). Nhà cũng vậy, ho có nhu cầu nhưng không mua nỗi là họ không mua, kê súng AK vào đầu họ cũng không mua.

Một yếu tố rất quan trọng nữa là lòng tin, không phải chỉ lòng tin thị trường mà là lòng tin rằng 3D, Đảng CS có đủ tài năng, kinh nghiệm và trong sạch để lãnh đạo đất nước này nhất là về kinh tế vĩ mô, câu trả lời rằng lòng tin đó là âm chứ không phải zero, dưới zero xa lắm. Họ chỉ nhìn thấy một người, một nhóm người nào mà họ tin tưởng rằng sẽ lèo lái và lãnh đạo đất nước này với đầy đủ kiến thức và kinh nghiệm của nền KT thị trường mới cho họ có lương cao hơn, công việc ổn định lâu dài hơn, luôn luôn nói thật, không cho họ ăn bánh vẽ, không tham nhũng tiền công quỹ, lợi ích nhóm v.v..thì lúc đó họ mới mạnh dạn …tiêu tiền (đó là kinh nghiệm mỗi mùa bầu cử của Úc, Mỹ, OECD, lòng tin, tin rằng lãnh đạo được chọn (có thể cũ như Obama) sẽ có tài năng, kinh nghiệm, kiến thức, thành thật, trong sạch để lèo lái đất nước họ, dân tộc họ tới chổ thịnh vượng. Người này nhất quyết là không tìm được trong ĐCS VN hiện nay.

Vì ĐCS bất tài nên giải pháp cứu BĐS ngày 18.12.2012 thất bại hoàn toàn, họ giảm VAT, giãn thuế, hạ lãi suất nhưng tuyệt đối không tạo một sự thay đổi tốt nào nếu không nói là xấu hơn, thêm tồn kho căn hộ hơn.

Melbourne
15.01.2013
Chau Xuan Nguyen

——————-
http://vietstock.vn/2012/12/cuu-bat-dong-san-bat-chien-tu-nhien-thanh-763-253060.htm

  • 30/12/2012 | 06:51

Cứu bất động sản: Bất chiến tự nhiên thành

Giải cứu thị trường bất động sản (BĐS), nhiều bộ ngành nghiêng hẳn về phát triển nhà ở xã hội; Bộ Xây dựng soạn dự thảo Nghị định phát triển nhà ở xã hội trình Chính phủ; BIDV sẵn sàng bơm vốn 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội. Ngân hàng Nhà nước “mở cửa” bằng thông điệp sẽ bơm ra thị trường từ 20.000 – 40.000 tỷ đồng cho người mua nhà vay với lãi suất 8%. Bộ Tài chính miễn giảm thuế, tiền sử dụng đất…

Bên cạnh luồng thông tin đồng tình cũng có dư luận nghi ngại tính khả thi của hàng loạt động thái trên. Trong khi đó, một giải pháp mang tính đột phá lại ít đề cập đến: giải chấp – bán đi các nợ xấu BĐS đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng!

Báo cáo từ Ngân hàng Nhà nước, hiện nợ xấu trong các tổ chức tín dụng là 200.000 tỷ đồng (số tròn), riêng lĩnh vực BĐS có thế chấp chiếm tới 70%, gần 150.000 tỷ đồng. Đây là một khối tài sản khổng lồ, trên 7 tỷ USD! Nôm na, nợ xấu được bảo đảm bằng tài sản BĐS, có thể là đất đai chưa xây dựng, hoặc đang xây dựng, văn phòng cho thuê và nhà ở đã xây dựng xong – nhà phố, chung cư. Đống tài sản đóng băng này bao gồm vốn tự có của chủ đầu tư, vay ngân hàng và có cả tiền mua ứng trước từ khách hàng. Khi BĐS trở thành nợ xấu đồng nghĩa chủ đầu tư bất lực, mất khả năng “chi trả”, quyền định đoạt lúc này nằm trong tay các tổ chức tín dụng. Nhằm xử lý nợ xấu, các tổ chức tín dụng không còn giải pháp nào khác là bán BĐS đang thế chấp để thu tiền về. Với khối tài sản khổng lồ như trên khi tung ra thị trường, muốn bán được ắt phải tụt giá xuống. Thị trường đóng băng khi giá nhà đất quá cao, còn khi bán giá thấp, chắc chắn sẽ có thanh khoản. Thực tế chứng minh, hiện vẫn có nhiều doanh nghiệp, quỹ đầu tư săn lùng BĐS giá rẻ. Giả dụ BĐS khi thế chấp 10 đồng, nay bán đi chỉ còn 5 đồng hoặc 3 đồng, chắc chắn sẽ có người mua. Hay nói cách khác, một căn hộ trước đây bán 1,5 tỷ đồng, nay giá còn 500 triệu đồng thì rõ ràng, người mua dù có mơ cũng không thấy.

Khi giá nhà đã hạ thấp, chỉ cần Ngân hàng Nhà nước kích thêm bằng cách hạ lãi suất sẽ có người mua nhà, thị trường ấm trở lại ngay. Tiếp đó, nhà nước tiến hành xây nhà ở xã hội cũng không muộn, giá đất làm nhà ở xã hội đã rẻ, giá thành căn hộ cũng thấp hơn rất nhiều so với hiện tại. Thế là nhà nước không cần cứu, giá BĐS tự động giảm – hình thành mặt bằng giá mới, hoàn toàn khống chế được con ngựa bất kham mang tên BĐS. Chỉ có làm như vậy mới hy vọng kéo giá đất trở về với thực tế, không còn chuyện khôi hài khi nền kinh tế quá yếu kém mà giá nhà lại cao hàng đầu thế giới.

Mặt khác, đây cũng là cơ hội để làm sạch, mạnh tay xử lý các tổ chức tín dụng cho vay vượt giá trị tài sản. Bởi sau khi bán BĐS mà không giải phóng được nợ xấu, chắc chắn tổ chức tín dụng đó có vấn đề trong việc thẩm định cho vay, để lại gánh nặng nợ xấu cho xã hội. Vừa giải phóng “cục máu đông” BĐS, vừa lập lại trật tự mới, nền nếp của các tổ chức tín dụng.

Tóm lại, đây là giải pháp “bất chiến tự nhiên thành”, nhà nước đứng trước cơ hội ngàn năm có một để xử lý tận gốc căn bệnh nan giải “sốt nóng, sốt lạnh” của BĐS, trả BĐS về với giá trị thật của nó!

Lương Thiện

sggp

Advertisements

2 comments on “CXN*_011513_2108_Phân tích bài bất chiến tự nhiên thành (theo yêu cầu)

  1. Anh Châu phân tích bài này bằng kiến thức rất uyên thâm về trạng thái và tình hình thị trường BĐS Việt Nam. Giải pháp mới nhất (Mà bản chất là một cuộc thí nghiệm) chính phủ bơm 30 000 tỷ cho TT BĐS (Nhà ở xã hội). Thực ra, nhà ở xã hội này là hình thức chuyển đổi từ nhà ở thương mại ra mà thôi. Nhà giá thấp thì mọi thứ đều thấp: chất lượng không tốt, diện tích chật hẹp…Mua những nhà như thế này có ngày khóc vì vấn đề hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch tổng thể…

    Like

  2. Giả sử sau này tôi đến được Úc, không biết có tìm gặp được anh Châu hay không. Nếu gặp được anh, chắc chắn tôi sẽ đãi anh một chầu thật lớn và chủ yếu là … cho vui, để học hỏi thêm. Tôi và nhiều bạn bè rất khâm phục anh Châu về kiến thức kinh tế, rất mới mẻ, rất thực tiễn, lý giải dễ hiểu, theo đúng chất của nền kinh tế thị trường thật sự. Còn ở VN bây giờ, lý luận đểu cáng về KTTT định hướng ma quỷ XHCN đã làm cho dân VN trong nước ớn tận óc! Từ chỗ hoang mang, dân VN đang đồng lòng tẩy chay đảng CSVN toàn diện.
    Theo tôi hiểu thì nền kinh tế ở VN mấy chục năm nay, kể cả hiện nay, vẫn chỉ là một nền kinh tế PHÁT XÍT HÍT LE, anh Châu ạ. Tôi và bạn bè nghĩ dùng từ đó là chính xác. Có nghĩa là, bọn chóp bu của “đảng ta” ra lệnh chi, thì lập tức ngân hàng nhà nước phải chi. Nếu thằng nào không duyệt chi thì coi chừng … xe đụng nát đầu, và hôm sau báo chí lại có tin nóng ” vụ tai nạn thương tâm” và ” lãnh đạo, đồng đội, nhân dân, đồng nghiệp vô cùng thương tiếc…” cái mả mẹ đứa nào đó ( do không tuân lệnh chi bậy của bộ chính trị).
    Đại loại nền kinh tế đểu cáng ở VN hiện nay thì không khác gì bọn Triều Tiên, chẳng qua vẻ ngoài thì cởi mở hơn một chút, anh Châu nghĩ có phải vậy không? Cho nên trước sau gì thì cũng tan nát, không thể cứu được. Không ai chống được quy luật muôn đời: độc tài đểu cáng thì phải sụp đổ!

    Like

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s