CXN*_091312_1773_Vòng lẫn quẩn "Chết Chùm" hay còn gọi là "Xuống Hố Cả Nước" của nợ xấu NH, giải chấp BĐS, sụp đổ giá trị BĐS

Mùa Hè Đỏ Lửa tháng 4.1972. Tại sao dân miền Nam không núp trong nhà, đợi “Quân Giải Phóng” chiếm Quảng Trị rồi sẽ được “GIẢI PHÓNG VÀ SỐNG TRONG VÙNG GIẢI PHÓNG” mà phải bồng bế, gành gồng chút tài sản mọn, dùng bất cứ phương tiện nào, kể cả xe đạp đi theo xe nhà binh QLVNCH vào Huế, bị B40 từ Trường Sơn Đông thụt vào chết biết bao nhiêu thường dân vô tội, con đường từ Quảng Trị vào Huế tháng tư 1972 gọi là “Đại Lộ Kinh Hoàng”. Tại sao người dân Quảng Trị sẵn sàng chấp nhận cái chết theo QLVNCH thay vì ở lại sống với bọn Quỷ Đỏ CSVN ????
———————
Đăng lần đầu 13.09.2012
Châu Xuân Nguyễn
Vòng lẫn quẩn này tôi viết ngày13.11.2011, tại đâyCXN*_111311_1303_Thấy gì khi Doanh Nghiệp BĐS gán nợ cho Ngân Hàng
(13.11.11) Trích:”Tình hình bây giờ xẩy ra như suy thoái cuối 2008 vì cho vay BĐS dưới chuẩn của thị trường BĐS ở Mỹ (đặc biệt là vùng Orange County và San Jose của VN.

Hai năm trước lúc đó (2006), nhà của Người VN Hải Ngoại tăng kinh khủng, từ 200 ngàn usd lên dần dần đến 1 hay 1.2 triệu usd/căn. Phần nhiều 2 vợ chồng làm việc thì đóng nợ nhà băng khoảng 3000 usd/tháng, với lãi suất 8% thì mua được căn nhà 450 ngàn hay 500 ngàn.

Nhưng khi mua nhà 1.2 triệu, họ vẫn không sợ vì hy vọng là 6 tháng sau bán 1.4 triệu usd (như nhà đầu tư VN ở VN lướt sóng BĐS bây giờ vậy hé). Nhưng khi giá nhà chững lại thì họ phải giữ căn nhà 1.2 triệu nhưng không trả tiền nhà băng nỗi, vậy thì tịch thu nhà, mà không phải một hay 2 căn mà 500 000 căn ở khắp nước Mỹ.

Vậy nhà băng làm gì với những nữa triệu căn nhà này ???

Lúc đầu đấu giá, nhà 1.2 triệu, đấu giá được 300 ngàn, nợ 900 ngàn, ngân hàng lỗ 600 ngàn.

Sau khi đấu giá vài trăm căn thì càng sụt vì có ai dám mua đâu, mặc dầu 300 ngàn. Vậy thì ngân hàng làm gì ?? cho không nhà nếu ai lãnh nợ, không ai dám lãnh nợ cả.

Vậy thì còn 400 ngàn căn nhà thì sao ???

Obama đưa ra gói kích cầu (nên nhớ Mỹ và Châu Âu kích cầu được vì lãi suất 2 ~ 3%, lạm phát 4%, dự trử ngoại tệ hàng ngàn tỉ usd, bán trái phiếu quốc tế cả 5 hay 10 ngàn tỉ usd là dễ dàng, VN không kích cầu được vì lãi suất 22 ~ 25%, lạm phát 18~20%, dự trữ ngoại tệ 10 tỉ usd, nếu VN kích cầu thì lạm phát sẽ tăng 25, 30% rồi lãi suất tăng v.v..bạn đọc thường xuyên của tôi biết rất rõ điều này).

Nhờ gói kích cầu hỗ trợ lãi suất cho người mua và hỗ trợ kéo dài thời gian mượn tiền thay vì 25 năm thì là 30 năm v.v..Điều này giải quyết được một phần lớn của nữa triệu căn nhà. Suy thoái này tiếng Anh là “sub-prime lending of Real Estate” tức là cho vay BĐS dưới chuẩn, VN ngay ngày hôm nay cũng y chang như vậy.

Trở lại chuyện VN, bây giờ NH bị ôm quá nhiều căn hộ thì họ làm gì ??

Đối với NH, họ không kinh nghiệm buôn bán BĐS nên họ sẽ xã hàng, họ chỉ muốn thu tiền lại thôi, thu 100% nợ thì tốt, tệ quá thu 50% cũng được, 40%, 30% hay 20% cũng ok luôn.

Nhà băng chỉ được giữ căn hộ trong vòng 3 năm thôi, phải bán đổ bán tháo trước đó.

Lời khuyên của tôi thì cũng bằng thừa (vì nhà băng ko còn tiền cho vay BĐS nữa đâu) là “Tuyệt đối không mua BĐS bất cứ hình thức nào lúc này, chờ ít nhất 1 năm nữa, để những doanh nghiệp BĐS gán nhiều căn hộ cho NH thì khi NH bán ra thì rất rẻ, siêu rẻ luôn, quý vị cũng nhìn thấy chứ ko cần tôi nói”.

Khi cả thị trường căn hộ xuống thì nhà củ, mặt tiền hay hẻm ở ngay SG hay HN cũng phải theo thị trường mà giảm giá. Vỡ nợ tín dụng đen thì nhiều người phải bán tháo nhà mặt tiền của cha mẹ để lại để thanh toán nợ tín dụng đen” hết trích

——————

Tất cả bắt nguồn từ giải quyết nợ xấu, cục máu đông của NH. NH thông báo cho người mượn là sẽ không có chuyện đáo nợ nửa, NHNN bắt buộc phải giảm nợ xấu NH (nợ xấu quốc tế là có tài sản bảo đảm hay không không thành vấn đề, chậm trả lãi 90 ngày là vào nợ xấu, nếu có tài sản bảo đảm là đem ra phát mãi ngay, nếu không có thì là nợ xấu vĩnh viển, nếu phát mãi được 30% nợ thì 70% là nợ xấu vĩnh viễn. Nhưng NH VN chơi ăn gian, họ nói nợ chậm trả có tài sản bảo đảm không là nợ xấu, bây giờ lòi ra tài sản bảo đảm phát mãi không đủ món nợ nên nợ xấu của họ gia tăng.
Thế là nhà đầu tư thứ cấp, sơ cấp ùn ùn giảm giá để bán được trước khi cơn hoảng hốt bán tháo. Nhưng vì “xúm nhau chết chùm” nên tất cả đều giảm giá, bán không được, tranh bán nên giảm giá thêm nữa cho tới khi giá cả BĐS suy sụp còn 50%, thậm chí 30% trước khi bán tháo.
Vì giá cả suy sụp, NH phát mãi lỗ quá sâu nhưng vẫn phải phát mãi, giá càng giảm thêm, nợ xấu NH càng tăng thêm và NH càng phải siết nợ nhiều thêm, và vì siết nợ nên càng nhiều căn hộ bán tháo ra thị trường, từ đó sẽ tạo một thị trường hỗn loạn mà người miền Nam sau 75 biết trước, họ gọi là “Xuống Hố Cả Nước” là vậy đó. Tình hình là không có gì ngăn cản được, cứ thế mà xuống hố vì không ai có tiền mua BĐS lúc này, người có tiền thì đợi “XHCN” sâu thêm nữa.
Đảng Cộng Sản VN Muôn Năm, XHCNước muôn năm…
Melbourne
13.09.2012

Châu Xuân Nguyễn

———————————-
http://vietnamnet.vn/vn/kinh-te/88094/giai-chap–khoi-u–bat-dong-san-the-chap.html

  • 11/9/2012 10:40

Giải chấp ‘khối u’ bất động sản thế chấp

Nỗi lo của nhiều ngân hàng thương mại ngày một tăng khi giá trị của tài sản thế chấp các khoản vay là bất động sản giảm từng ngày và việc giải chấp vào lúc này là vô cùng khó khăn.


Ra đường gặp “nợ xấu”

Cuối tháng 8/2012, Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) Chi nhánh Hà Nội đã tiến hành niêm phong khu đất có diện tích khoảng 200 m2 với 2 mặt đường Lạc Long Quân – đường dạo ven Hồ Tây ở gần Công viên nước Hồ Tây (Hà Nội) để đảm bảo khoản nợ quá hạn của chủ khu đất này.

Khi phóng viên gọi điện đến số điện thoại ghi trên tờ niêm phong khu đất với ý muốn mua lại khu đất từ Vietcombank, thì một cán bộ ngân hàng này cho biết, ngân hàng mới chỉ thực hiện niêm phong khu đất theo lộ trình thu hồi nợ để tránh việc người dân mua phải khu đất là tài sản thế chấp của ngân hàng, chứ chưa thể thực hiện phát mại khu đất.

Theo vị cán bộ này, việc tiến hành phát mại phải trải qua quá trình thủ tục hết sức khó khăn, bởi ngân hàng cần thực hiện lại quy trình xác định nguồn gốc đất và chuẩn bị các thủ tục pháp lý để tiến hành phát mại. Với khu đất 2 mặt đường tuyệt đẹp, ước tính, khoản nợ của chủ đất tại Vietcombank lên đến hàng chục tỷ đồng.

Việc làm thủ tục phát mại tài sản mất rất nhiều thời gian và vị cán bộ này đề nghị, nếu khách hàng quan tâm có thể để lại địa chỉ, số điện thoại và ngân hàng sẽ liên lạc lại khi có đủ giấy tờ, trình tự, thủ tục cần thiết. Vị này cũng lưu ý, ngân hàng có thể thực hiện bán khoản nợ này cho cá nhân, tổ chức khác kèm theo quyền sử dụng tài sản thế chấp, mà không thực hiện phát mại khu đất theo hình thức đấu giá. Việc phát mại tài sản thế chấp chỉ là “bước cuối cùng”.

Hiện tại, với một số dự án bất động sản (BĐS) khu vực Hà Đông, Hoài Đức, Mê Linh (Hà Nội), người mua sẽ dễ dàng tìm được những lô đất biệt thự, nhà liền kề bị ngân hàng niêm phong. Đây là những khu đất của các khách hàng vay nợ đã hoàn toàn mất khả năng thanh toán, chấp nhận bị niêm phong và phát mại tài sản.

Vào thời kỳ thị trường bất động sản bùng nổ, khu đất này có thể được định giá nhiều chục tỷ đồng.

Tại nhiều lô đất biệt thự, nhà liền kề ở Khu đô thị Hà Phong, Cienco 5… (huyện Mê Linh) trước đây được định giá cả chục tỷ đồng, nay chỉ được định giá khoảng 2 – 3 tỷ đồng. Như vậy, kể cả khi ngân hàng phát mại tài sản thế chấp thì cũng khó tìm được khách mua. Trong khi đó, giá trị của các tài sản đảm bảo này tiếp tục giảm giá theo đà suy giảm của thị trường BĐS. Mỗi ngày trôi qua, việc thực hiện giải chấp các BĐS thế chấp càng trở nên khó khăn!

“Mất cắp” tài sản đảm bảo

Theo ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Chánh thanh tra Ngân hàng Nhà nước, kết quả giám sát của Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng với hơn 1 triệu khách hàng vay được chọn mẫu của 57 tổ chức tín dụng (chiếm 90,1% tổng dư nợ tín dụng của các tổ chức tín dụng này) cho thấy, tính đến ngày 31/3/2012, nợ xấu của các tổ chức tín dụng là hơn 202.000 tỷ đồng, chiếm 8,6% tổng dư nợ tín dụng. Một lượng không nhỏ tín dụng và nhiều tổ chức tín dụng tập trung đầu tư BĐS. Khi thị trường BĐS đóng băng, giá BĐS giảm sâu, kéo theo nợ xấu cho vay tăng nhanh trong lĩnh vực này.

Cơ quan thanh tra Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết, tính đến ngày 31/5/2012, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS là 197.000 tỷ đồng (trong tổng dự nợ 2,6 triệu tỷ đồng của toàn hệ thống ngân hàng). Trong đó, nợ xấu cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS là khoảng 12.000 tỷ đồng, chiếm 6,5% dư nợ BĐS và tương đương 10,3% tổng nợ xấu của hệ thống ngân hàng. Khoảng 80% các khoản vay có tài sản đảm bảo là BĐS.

Ông Cao Sỹ Kiêm, nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết, vào thời kỳ thị trường BĐS phát triển bùng nổ, áp lực tăng trưởng tín dụng khiến các ông chủ ngân hàng quá mạnh tay cho vay trong lĩnh vực này. Thời kỳ đó, nếu không chấp nhận cho vay BĐS, thì không tồn tại được và giờ là lúc các ngân hàng thương mại chật vật vì phải ôm “cục nợ” thế chấp bằng BĐS mà chưa có cách giải quyết.

Nếu một thời, BĐS được coi là “đảm bảo vàng” cho các khoản vay tại các ngân hàng thương mại, thì hiện tại, loại tài sản thế chấp này lại là những “khối u” của các ngân hàng. Hiện có quá nhiều cái khó đặt ra cho chủ nợ là các ngân hàng thương mại với loại tài sản đảm bảo là BĐS.

Thứ nhất, thanh khoản của thị trường BĐS đang ở mức rất thấp, nhất là với phân khúc đất nền biệt thự, nhà liền kề.

Thứ hai, giá BĐS liên tục giảm, khiến giá trị của tài sản đảm bảo cũng “bốc hơi” theo. Vào thời kỳ thị trường địa ốc phát triển (2007 – 2009), ngân hàng có thể cho vay tối đa đến 70% giá trị tài sản là BĐS, nhưng hiện, tại nhiều khu vực, giá BĐS giảm mạnh so với thời kỳ sốt giá đang đẩy chủ nợ vào thế bị “mất cắp” các tài sản đảm bảo.

Thứ ba, việc phát mại tài sản đảm bảo để thu hồi nợ hết sức phức tạp. Từ đầu tháng 8/2012, Vietcombank đã thông báo phát mại hàng chục khu đất, nhà xưởng, nhà ở là tài sản đảm bảo cho các khoản vay từ năm 2009 – 2010 tại Bắc Giang, Nha Trang, Bình Dương, Cần Thơ… mà khách hàng đã mất khả năng thanh toán, nhưng số người mua các tài sản đảm bảo này cũng không nhiều.

Tuy nhiên, công việc phát mại được dự báo là không dễ. Trong một số trường hợp, nếu các hợp đồng tín dụng có sự gian dối trong việc thế chấp tài sản, thì theo Bộ luật Dân sự, hợp đồng là vô hiệu và nguy cơ mất vốn vay của ngân hàng là hiện hữu.

Theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010, ngân hàng muốn phát mại tài sản thế chấp thì phải kiện con nợ ra toà và gần như chắc chắn phải qua 3 cấp tòa án là sơ thẩm, phúc thẩm và giám đốc thẩm, tốn nhiều thời gian và phải hoàn tất nhiều thủ tục khác. Do vậy, việc xử lý nợ xấu có thế chấp là BĐS đang là bài toán nan giải.(Theo Báo đầu tư)

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s